KİRACILARIN BİLMESİ GEREKENLER
Artan ev fiyatları ve kiralar sonucunda ülkemizde birçok kişinin ilk gündemine oturmuş olan ev kiraları bu hafta bizimde gündemimizde yer alarak kiracı ve ev sahibinin hak ve yükümlülülükleri konusuyla ilgili siz değerli vatandaşlarımızı bilgilendirmeyi uygun gördük. Gerek banka faizlerinde ki artış, gerekse yeni konut projelerinin bitmesinde ekonomik olarak yaşanan zorluk ve imkansızlıklar kişilerin ev sahibi olmasını zorlaştırmakta, dolaylı olarak kiralık ev ihtiyacının artmasıyla beraber kiralarda fahiş artışların meydana gelmesine sebep olmaktadır. Hatta kirada oturan birçok vatandaşımızın ev sahipleri tarafından kirasının arttırılması istemiyle evden çıkarılmaya zorlandıklarının bizzat şahitleri olmaktayız. Bu konuyla alakalı mağduriyetlerin yaşanmaması için bizler hak ve yükümlülüklerin bilincinde olarak bu minvalde hareket etmek zorundayız. Öncelikli olarak kira sözleşmelerinin amaç ve kapsamını bilmek gerekmektedir.
Kira Sözleşmesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi, kira sözleşmesini, “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” cümlesi ile tanımlamaktadır. Yani bu sözleşme her iki tarafa borç yükleyen karşılıklı, rızai bir sözleşmedir.
Kira sözleşmesinin bu kısa tanımını yaptıktan sonra asıl gündemimizi oluşturan kiracıların hak ve yükümlülükleri hakkında daha detaylı açıklamalar yapalım.
1)KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİNİN SONA ERMESİ HALİNDE NE OLUR?
Kira sözleşmesi genellikle belirli bir sürenin öngörülmesiyle yapılmaktadır. Ancak 6 aydan daha uzun konut veya çatılı işyeri kiralarında kontratta belirlenmiş olan bu süre sona erse dahi mal sahibi kiracısını kendiliğinden tahliye edemeyecektir. Çünkü kira sözleşmesi, sözleşmede belirlenen süre sona ermesine rağmen 15 gün öncesine kadar KİRACI tarafından feshedilmezse kendiliğinden bir yıl daha uzamış sayılır. Kanun koyucu bu şekilde kiracı haklarını kiralayana karşı güçlü bir şekilde korumaktadır.
Yani bir kez daha izah etmek gerekirse 27.09.2021 tarihli bir kira kontratı yaptığınız varsayımında 12.09.2021 tarihine kadar feshe dair herhangi bir bildirim yapmadığınız takdirde kira kontratınız 1 yıl kendiliğinden uzamış sayılacaktır.
Oysa mal sahibi; Sözleşme uzamaya başladıktan sonra on yıl boyunca kira sözleşmesini taraflar arasında başka uyuşmazlıklar yaşanmadığı sürece ve Kiracı kirasını ödediği müddetçe sona erdiremez. 10 uzama yılı içerisinde sözleşmeyi sona erdirebilecek tek kişi kiracıdır. Fakat onuncu uzama yılının dolmasından sonra Mal sahibi de başka bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilecektedir.
2) KİRACI KİRA BEDELİNDE İNDİRİM İSTEYEBİLİR Mİ?
Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiracının kusurundan kaynaklanmayan olağanüstü bir hal ortaya çıkabilir. Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra şartların (pandemi, gayrimenkulün zarar görmesi vb, mucbir sebepler) kiracı açısından beklenmedik şekilde değişmesi sebebiyle kiracının mal sahibinden kira bedelinde indirim yapmasını isteme hakkı bulunmaktadır.. Bu durumda taraflar değişen şartları göz önünde bulundurarak yeni bir kira bedeli belirleyebilirler. Fakat mal sahibi kira bedelinde indirim yapma talebini reddederse, kiracı mal sahibine tespit davası açabilir.
3) KİRA ARTIŞLARINDA KİRACININ HAKLARI NELERDİR?
Kira bedeli kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış oranına göre her yıl sözleşmenin sona ermesinden itibaren kendiliğinden artmaktadır. Ancak bu oran hiçbir surette 12 aylık belirlenen TÜFE ortalamasını geçemeyecektir. Bu şekilde kiracı aleyhine belirlenen sözleşmenin ilgili maddesi yazılmamış sayılacaktır.
İlk kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten 5 yıl geçmesi sonucunda ise taraflar kira bedelinin yeniden belirlenmesi istemli olarak tespit davası açabileceklerdir.
4)KİRACI SÖZLEŞMEYİ DEVREDEBİLİR Mİ?
Hukukumuzda kiracının kira sözleşmesini başkasına devretme hakkı vardır. Ancak bunun için kiracının Mal Sahibinden yazılı onay alması gerekmektedir. Yazılı onay alınmadan gerçekleştirilen devirden kaynaklanan tüm zararlardan kiracı sorumlu olacaktır. Devir gerçekleştikten sonra yeni kiracı eski kiracının tüm haklarını ve borçlarını da devralmış olacaktır.
Ancak İşyeri kiralarında kiracı hakları uyarınca mal sahibinin yazılı rızası alınmasa da Kira Sözleşmesi devredilebilecektir. Bu durumda eski kiracı, (yeni kiracının kira ödememesi yahut taşınmaza zarar vermesi gibi durumlarda) mal sahibine karşı iki yıl daha sorumlu olmaya devam edecektir.
İlk kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten 5 yıl geçmesi sonucunda ise taraflar kira bedelinin yeniden belirlenmesi istemli olarak tespit davası açabileceklerdir.
5)KİRACI SÖZLEŞME SONA ERMEDEN ÖNCE GAYRİMENKULDEN ÇIKABİLİR Mİ?
Kanun koyucu kiracıya belirlenen kira süresinden önce herhangi bir sebep belirtmeksizin gayrimenkulden çıkma imkanı tanımaktadır. Ancak bu imkan kiracıya; mal sahibinin yeni bir kiracı bulması için gereken makul süre içerisinde kira bedeline katlanma yükümlülüğünü de doğuracaktır. Ayrıca kiracı bu hakkını kullanabilmek için mal sahibine yazılı bildirim yapmak zorundadır.
Ancak kiracı kendi yerine aynı şartlarda yeni bir kiracı bulduğu takdirde (mal sahibi bu kişiyle anlaşmak istemese bile) kira sözleşmesindeki süre bitene kadar doğacak olan tüm borçlarından kurtulmuş olur.
6)KİRACININ DEPOZİTO ÜZERİNDEKİ HAKLARI NELERDİR ?
Mal sahibi, teminat bedeli (depozito) konusunda Borçlar Kanunu çerçevesinde belirlenmiş sınırlara sahiptir. Buna göre ev sahibi, 3 aylık kira bedelini depozito olarak isteyebilir; ama daha fazlasını isteyemez.
Ancak mal sahibi kiracı hakları gereğince depozitoyu alan kendi hesabında tutamayacak olup kanun gereğince vadeli bir tasarruf (mevduat) hesabına yatırarak faiz işletmelidir. Bu sayede kira sözleşmesi için vermiş olduğumuz depozito enflasyona karşı değer kaybetmeyecek olup aynı zamanda mal sahibinin de teminat bedeli artmış olacaktır. Ancak malesef uygulamada bu husus pek yer bulmamaktadır. Kiracıların böyle bir hakkı olduğunu bilmemesi kira sözleşmesinin sonunda enflasyona karşı erimiş olan depozitolarıyla mağduriyetlerine sebep olmaktadır.
Sizlerin kira sözleşmesi yapılırken ev sahibinizden ortak bir vadeli mevduat hesabı açtırarak depozitonuzu oraya yatırmasını talep etmeniz hem sizin hem de mal sahibinin yararına olacaktır.
Kiracı gayrimenkulü kendisine verildiği durumda teslim etmekle sorumludur. Ancak gayrimenkulün normal kullanımından dolayı birtakım yıpranmalar oluşması olağandır. Bu tarz olağan yıpranmalar sebebiyle mal sahibi depozitodan kesinti yapamaz.
Kiracı depozitoyu geri alamadığında kiracı hakları kapsamında mal sahibine icra takibi başlatabilecektir. Mal sahibi 7 gün içinde icra dosyasına itiraz etse ve takip dursa bile bu itirazın kaldırılması için dava açma imkânı bulunmaktadır. Davayı kazanan kiracı depozitoyu faiziyle birlikte geri alabilecektir.
7)MAL SAHİBİ KİRACIYI KENDİ İHTİYACI İÇİN ÇIKARABİLİR Mİ?
Mal sahibi ya da gayrimenkul kiraya verildikten sonra onu satın alan yeni mal sahibi, bir ihtar göndererek taşınmazı kendi ihtiyacı sebebiyle kullanacağını ve bu nedenle taşınmazdan çıkması gerektiğini kiracıya bildirebilir. Bu tarz durumlarda kiracı genelde gayrimenkulden çıkmaz ise mal sahibi kiracıya karşı tahliye davası açmak zorunda kalır. Ancak yeni mal sahibinin bu hakkı kullanabilmesi için gayrimenkulü satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde ihtar çekmesi ve Kiracıya 6 aylık mühlet vermesi gerekmektedir. Bu dava her halükarda kira sözleşmesinin sona erdiği tarihte de açılabilir.
Söz konusu davada mal sahibinin ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığı, gayrimenkulün mal sahibinin ihtiyacına tahsis edilip edilemeyeceği araştırılacaktır. Dolayısıyla kiracı mal sahibinin ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığını veya gayrimenkulün söz konusu ihtiyacı gidermeye elverişli olmadığını ispat ettiği takdirde mahkeme tahliye talebini reddedecektir.
8)YAZILI KİRA SÖZLEŞMEM OLMADIĞINDA HAKLARIM NELERDİR?
Mal sahibi ya da gayrimenkul kiraya verildikten sonra onu satın alan yeni mal sahibi, bir ihtar göndererek taşınmazı kendi ihtiyacı sebebiyle kullanacağını ve bu nedenle taşınmazdan çıkması gerektiğini kiracıya bildirebilir. Bu tarz durumlarda kiracı genelde gayrimenkulden çıkmaz ise mal sahibi kiracıya karşı tahliye davası açmak zorunda kalır. Ancak yeni mal sahibinin bu hakkı kullanabilmesi için gayrimenkulü satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde ihtar çekmesi ve Kiracıya 6 aylık mühlet vermesi gerekmektedir. Bu dava her halükarda kira sözleşmesinin sona erdiği tarihte de açılabilir.
Söz konusu davada mal sahibinin ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığı, gayrimenkulün mal sahibinin ihtiyacına tahsis edilip edilemeyeceği araştırılacaktır. Dolayısıyla kiracı mal sahibinin ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığını veya gayrimenkulün söz konusu ihtiyacı gidermeye elverişli olmadığını ispat ettiği takdirde mahkeme tahliye talebini reddedecektir.
Kira sözleşmesinin şekil şartı olarak yazılı yapılması öngörülmemiştir. Yani kira sözleşmesi yazılı şekilde yapılmak zorunda olmayıp kira ilişkisi sözlüde kurulabilecektir. Mal sahibi ya da kiracı sözlü olarak bu sözleşmeyi kurabilecek ve kiracı ve kiralayan bu sözleşmeden kaynaklanan hak ve yükümlülüklere sahip olabilecektir.
Bu durumda ileride taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık yaşanması halinde kira sözleşmesinin yazılı olmaması sebebiyle taraflar dilekçelerinde dayandıkları iddiaları her türlü delil ile ispatlayabilirler.
Hazırlayan: Av.Mehmet Emin FEDAKAR